L'essentiel
En 2026, Home Select a accompagné un couple de jeunes retraités bordelais, souhaitant se rapprocher de leurs enfants, dans l'achat d'un 4 pièces de 78 m² avec balcon filant au 5e étage, secteur Daumesnil-Nation dans le 12e arrondissement de Paris, acquis 695 000 € au lieu de 735 000 €, soit une négociation de 5,4 % (40 000 € d'économie) appuyée sur un achat sans condition de prêt. La mission a abouti en 6 semaines. Cabinet de chasseurs immobiliers fondé en 2011 et membre de la FCI, Home Select compte 16 chasseurs et obtient en moyenne 6 % de négociation sur le prix vendeur.
Points clés
- 4 pièces de 78 m2 avec balcon filant dans le 12e acheté 695 000 euros, négocié 5,4 %
- Couple de jeunes retraités bordelais se rapprochant de leurs enfants à Paris
- Achat sans condition de prêt : levier de négociation pour une économie de 40 000 euros
- Immeubles années 1960-1970 ciblés pour maximiser les chances de trouver un balcon
Un couple de jeunes retraités originaires de Bordeaux a acquis un 4 pièces de 78 m² avec balcon filant dans le 12e arrondissement de Paris, à 695 000 €, après une négociation de 40 000 € (5,4 %). Marie Esmieu-Fournel, chasseur d’appartement chez Home Select, a mené cette recherche en 6 semaines.
Fiche de la mission
- Chasseur : Marie Esmieu-Fournel, chasseur immobilier chez Home Select
- Secteur : Daumesnil / Nation, Paris 12e
- Type de bien : Appartement 4 pièces, 78 m², 5e étage avec ascenseur, balcon filant
- Budget initial : 750 000 €
- Prix négocié : 695 000 € (affiché à 735 000 €)
- Durée de la recherche : 6 semaines
- Profil acquéreur : Couple de jeunes retraités, 63 et 61 ans, venant de province
Pourquoi ce couple de retraités bordelais a-t-il choisi le 12e arrondissement ?
Pour se rapprocher de leurs enfants et petits-enfants parisiens, dans un quartier qu’ils connaissaient déjà par leurs visites familiales et qui cochait toutes leurs cases. François et Martine venaient de prendre leur retraite à Bordeaux ; leur maison bordelaise était en vente et ils disposaient d’un budget de 750 000 € sans condition de prêt. Leurs critères étaient précis : un appartement lumineux avec espace extérieur, un ascenseur impératif, un quartier vivant avec commerces de proximité, et un accès facile au réseau de transports. Le 12e arrondissement, qu’ils connaissaient à travers leurs visites familiales, correspondait parfaitement à leurs attentes.
Pourquoi cibler les immeubles des années 1960-1970 pour trouver un balcon ?
Parce que le balcon, rare dans le bâti haussmannien, y est un standard de construction : c’est le critère qui réduisait le plus le stock disponible. Marie Esmieu-Fournel a concentré sa prospection sur l’axe Daumesnil, Nation et Picpus, un secteur du 12e qui combine vie de quartier, espaces verts avec la proximité du bois de Vincennes, et une excellente desserte (métro 1, 2, 6, 8 et RER A). Elle a mis en place une veille automatisée sur les portails et contacté en parallèle les agences du secteur pour identifier les biens à venir.
Que contient ce 4 pièces de 78 m² avec balcon filant à Daumesnil ?
Un séjour de 28 m² ouvrant sur un balcon filant de 8 m² orienté sud-ouest, deux chambres, un bureau, une cuisine aménagée et une salle de bains, au 5e étage avec ascenseur d’un immeuble de 1968 bien entretenu. Dans le détail : les deux chambres font 13 et 11 m², le bureau 8 m². Le point fort : la vue dégagée sur les toits de Paris et la luminosité exceptionnelle liée à la double exposition. Les charges de copropriété sont de 220 € par mois, avec un fonds de travaux déjà provisionné.
Marie a organisé la visite un samedi matin pour coïncider avec un déplacement du couple à Paris. François et Martine ont confirmé leur choix le jour même.
Comment un achat sans condition de prêt a-t-il fait gagner 40 000 € dans le 12e ?
En éliminant tout risque de refus de crédit pour le vendeur : partie de 685 000 €, l’offre a abouti à 695 000 €, soit 5,4 % sous les 735 000 € affichés, et 8 910 €/m² au lieu de 9 423 €/m². Le prix affiché était de 735 000 €, soit 9 423 €/m². Marie a documenté les transactions comparables dans le quartier à 8 700-9 100 €/m² pour des biens similaires avec balcon. L’offre a été positionnée à 685 000 €, appuyée par l’absence de condition suspensive de prêt : un argument de poids pour le vendeur. L’accord a été trouvé à 695 000 € (8 910 €/m²), soit une économie de 40 000 €. Le compromis a été signé dans les dix jours.
Quels critères comptent vraiment pour un achat à la retraite à Paris ?
L’accessibilité, l’extérieur et les charges maîtrisées avant le reste : ici un ascenseur, 8 m² de balcon filant et 220 € de charges mensuelles avec fonds de travaux déjà provisionné. Le calme et la luminosité viennent ensuite, pour un logement occupé toute la journée. Trois enseignements se dégagent de cette mission.
L’achat sans condition de prêt est un levier de négociation puissant. François et Martine finançaient sur fonds propres. Cette solidité financière a permis à Marie de négocier 5,4 % sur le prix, car le vendeur éliminait tout risque de refus de crédit. Les acquéreurs retraités disposent souvent de cet avantage.
La connaissance du parc immobilier par décennie de construction fait gagner du temps. En ciblant les immeubles des années 1960-1970, Marie savait que le critère du balcon serait plus facilement satisfait. Cette expertise évite des semaines de visites infructueuses dans le bâti ancien.
Le 12e arrondissement offre un rapport qualité-prix remarquable pour les retraités. Commerces, espaces verts, transports, hôpitaux de proximité : le 12e coche toutes les cases d’un quartier adapté à cette étape de vie, à des prix 25 à 35 % inférieurs à la rive gauche historique.
Vous préparez votre retraite à Paris ? Contactez Home Select pour être accompagné par un chasseur d’appartement qui connaît vos besoins.
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Sources
Questions fréquentes
01 Quels critères privilégier pour un achat immobilier à la retraite ?
Les critères essentiels sont l'accessibilité (ascenseur, plain-pied ou étage bas), la proximité des commerces et transports, un espace extérieur (balcon ou terrasse), et des charges maîtrisées. Le calme de l'environnement et la luminosité sont également prioritaires pour un logement de vie quotidienne.
02 Le 12e arrondissement est-il adapté pour des retraités ?
Le 12e offre un excellent compromis entre qualité de vie et budget. Le marché couvert d'Aligre, le bois de Vincennes, la Coulée Verte et la gare de Lyon rendent ce quartier très pratique. Les prix au m² y sont inférieurs d'environ 37 % à ceux du 6e ou du 7e : 9 100 €/m² en médian DVF dans le 12e, contre 14 400 à 14 500 €/m².
03 Un chasseur immobilier peut-il aider à vendre un bien en province pour acheter à Paris ?
Le chasseur immobilier se concentre sur l'achat. Cependant, chez Home Select, nous accompagnons nos clients dans la coordination entre la vente de leur bien et l'acquisition parisienne, notamment via notre service offre duo qui optimise le calendrier des deux opérations.
04 Combien un chasseur immobilier a-t-il fait économiser sur ce 4 pièces du 12e ?
Sur cette mission, le 4 pièces de 78 m² avec balcon affiché 735 000 € a été acquis 695 000 €, soit une négociation de 5,4 % (40 000 € d'économie) ramenant le prix à 8 910 €/m², en ligne avec les transactions comparables du quartier. L'achat sans condition suspensive de prêt, financé sur fonds propres, a servi de levier. Chez Home Select, la négociation moyenne atteint 6 % du prix vendeur et les honoraires de 2,5 % du prix d'achat (minimum 10 000 € TTC) ne sont dus qu'au succès.
