Taxe foncière à Paris : ce que tout propriétaire étranger doit savoir

La bonne surprise que nous annonçons régulièrement à nos clients internationaux : la taxe foncière (property tax) à Paris est l’une des plus basses des grandes métropoles mondiales. Un propriétaire new-yorkais qui s’attendait à retrouver les niveaux de property tax de Manhattan est agréablement surpris quand il reçoit son premier avis : souvent dix fois inférieur à ce qu’il payait aux États-Unis. Mais la simplicité apparente du montant ne doit pas masquer les particularités du système français, surtout quand on le gère depuis l’étranger.

Qui doit payer la taxe foncière en France ?

Tout propriétaire d’un bien immobilier en France au 1er janvier la doit pour l’année entière, quelle que soit sa nationalité ou sa résidence fiscale, et que le bien soit occupé, loué ou vacant. La taxe foncière sur les propriétés bâties (property tax on built properties) est un impôt local annuel. Si vous possédez un appartement à Paris au 1er janvier de l’année, vous devez la taxe foncière pour l’année entière : même si vous vendez le bien en cours d’année. En cas de vente, un prorata est habituellement calculé entre vendeur et acheteur au moment de la signature de l’acte authentique, mais c’est une convention entre les parties, pas une obligation légale.

La taxe est due que le bien soit occupé, loué ou vacant. Il n’existe pas d’exonération liée à l’usage : contrairement à la taxe d’habitation (council tax equivalent), qui a été progressivement supprimée pour les résidences principales et ne s’applique plus qu’aux résidences secondaires et aux logements vacants.

Comment se calcule la taxe foncière à Paris ?

Le taux communal parisien, environ 20,5 % en 2026, s’applique à 50 % de la valeur locative cadastrale du bien. Ce calcul repose donc sur un concept unique au système fiscal français : la valeur locative cadastrale (cadastral rental value). Cette valeur théorique, fixée par l’administration fiscale, est censée représenter le loyer annuel que le bien pourrait produire dans des conditions normales. En pratique, les valeurs locatives cadastrales datent des années 1970 et sont très éloignées des loyers réels : souvent inférieures de 50 à 70%. Un appartement qui se louerait 2 000 €/mois à Paris peut avoir une valeur locative cadastrale de 5 000 €/an.

La taxe foncière est calculée en appliquant un taux voté par les collectivités locales à 50% de cette valeur locative cadastrale (l’abattement forfaitaire de 50% est destiné à couvrir les charges de propriété). À Paris, le taux communal est d’environ 20,5% en 2026, après la hausse de 52% votée par le Conseil de Paris en octobre 2023, qui l’a fait passer d’environ 13,5% à 20,5%. Malgré ce relèvement, Paris reste dans la moyenne basse des grandes villes françaises, du fait de la richesse de l’assiette fiscale parisienne. S’y ajoutent des taxes annexes (taxe spéciale d’équipement, taxe GEMAPI).

En termes concrets pour un propriétaire : un studio de 25 m² dans le 10e arrondissement génère une taxe foncière d’environ 500 à 800 €/an. Un trois-pièces de 65 m² dans le 7e arrondissement : 1 200 à 2 000 €. Un grand appartement de 120 m² dans le 16e : 2 500 à 4 000 €. Ces montants varient selon l’année de construction de l’immeuble, les équipements, et les éventuels travaux déclarés, mais les fourchettes donnent un ordre de grandeur fiable.

Qu’est-ce que la TEOM et qui la paie au final ?

La TEOM, Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (household waste collection tax), représente 200 à 500 €/an à Paris selon la taille du logement, et le propriétaire-bailleur peut la répercuter sur son locataire. Elle est perçue en même temps que la taxe foncière et figure sur le même avis d’imposition. C’est un impôt que les propriétaires-bailleurs peuvent répercuter sur le locataire dans le cadre des charges locatives récupérables : une précision utile si votre appartement parisien est un investissement locatif.

La taxe foncière parisienne est-elle élevée face à New York ou Londres ?

Non : pour un 80 m² équivalent, Paris facture 1 500 à 2 500 € quand New York réclame 12 000 à 18 000 $, soit un rapport de 1 à 7 ou 8 ; Londres se situe entre les deux, à 1 500-3 500 £. Pour un acheteur habitué aux systèmes anglo-saxons, la comparaison est frappante.

Paris vs New York

À New York, la property tax annuelle représente environ 1 à 1,5% de la valeur estimée du bien (assessed value). Pour un appartement de 80 m² estimé à 1,2 million de dollars à Manhattan, la property tax annuelle dépasse facilement 12 000 à 18 000 $. À Paris, un bien équivalent, 80 m² dans un bon arrondissement, valeur de marché de 900 000 à 1 million d’euros, génère une taxe foncière de 1 500 à 2 500 €. Le rapport est de 1 à 7 ou 8.

Paris vs Londres

Le council tax londonien varie par band (tranche de valeur) et par borough. Pour un appartement dans les quartiers centraux (Westminster, Kensington), le council tax se situe entre 1 500 et 3 500 £/an. Plus proche du niveau parisien, mais avec un écart : le council tax est payé par l’occupant (propriétaire ou locataire), tandis que la taxe foncière française est toujours à la charge du propriétaire.

Paris vs Genève et Zurich

En Suisse, l’impôt foncier cantonal est très modéré, 0,1 à 0,3% de la valeur fiscale du bien, mais s’y ajoute l’imposition de la valeur locative (imputed rental value) comme un revenu, même si le bien n’est pas loué. Ce concept n’existe pas en France pour les propriétaires occupants.

La conclusion est claire : la fiscalité immobilière française pour les non-résidents comporte des particularités (plus-value, IFI, revenus fonciers), mais la taxe foncière annuelle n’est pas un poste budgétaire lourd comparé aux marchés concurrents.

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Quand reçoit-on et quand paie-t-on la taxe foncière ?

L’avis est disponible sur impots.gouv.fr en août ou septembre, et le paiement est dû à la mi-octobre en ligne, fin septembre par courrier. Le cycle est prévisible et identique chaque année. En août ou septembre, l’avis de taxe foncière est disponible dans votre espace personnel sur impots.gouv.fr. La date limite de paiement est fixée à la mi-octobre pour le paiement en ligne, fin septembre pour le paiement par courrier. Si vous avez opté pour la mensualisation (monthly payment plan), les prélèvements courent de janvier à octobre, avec une régularisation en novembre.

Pour un non-résident, le point d’attention est la réception de l’avis. Si votre adresse fiscale en France est celle de l’appartement et que vous n’y résidez pas, le courrier de l’administration fiscale peut rester sans réponse pendant des semaines. Deux solutions : renseigner une adresse de correspondance étrangère dans votre espace impots.gouv.fr, ou activer les notifications par email sur le site. La version dématérialisée de l’avis est disponible en ligne dès sa mise en ligne : c’est la méthode la plus fiable pour un propriétaire basé à l’étranger.

Comment payer la taxe foncière depuis l’étranger ?

Quatre voies existent : le prélèvement automatique sur un compte français, de loin la plus simple, le virement SEPA depuis un compte européen, le paiement en ligne par carte sur impots.gouv.fr, et le virement international pour les comptes hors zone SEPA. Le prélèvement automatique reste la solution recommandée à nos clients non-résidents.

Le prélèvement automatique sur compte français

C’est la solution la plus simple. Vous autorisez l’administration fiscale à prélever directement sur votre compte bancaire français. L’adhésion se fait en ligne sur impots.gouv.fr. Le prélèvement est effectué 10 jours après la date limite de paiement (vous gardez un court délai supplémentaire). Pour activer le prélèvement, vous avez besoin de votre numéro fiscal français et du RIB du compte à débiter.

Le virement SEPA

Depuis un compte bancaire européen (zone SEPA), vous pouvez effectuer un virement direct vers le Trésor Public. Les coordonnées bancaires figurent sur l’avis d’imposition. Mention obligatoire : votre numéro fiscal et la référence de l’avis. Le virement SEPA est gratuit ou quasi gratuit dans la zone euro.

Le paiement en ligne

Le site impots.gouv.fr accepte le paiement par carte bancaire ou par prélèvement ponctuel. L’interface est en français uniquement : un obstacle pour certains de nos clients anglophones. La première connexion nécessite la création d’un espace particulier avec votre numéro fiscal, votre numéro d’avis et votre revenu fiscal de référence (indiqué sur votre dernier avis d’imposition français).

Le cas des comptes hors zone SEPA

Si votre seul compte bancaire est aux États-Unis, en Asie ou au Moyen-Orient, le virement international vers le Trésor Public est techniquement possible mais peu pratique (frais de virement, délais, risque de change). La solution recommandée est de conserver un compte bancaire français même après un départ de France : c’est ce que nous conseillons systématiquement à nos clients lors de l’achat en tant qu’étranger.

La taxe foncière est-elle déductible des revenus locatifs ?

Oui : au régime réel d’imposition, la taxe foncière se déduit intégralement des revenus fonciers, et la TEOM se récupère auprès du locataire. Si votre appartement parisien est loué, la taxe foncière (rental income imposé au réel) vient donc en déduction de votre base imposable. Elle vient en déduction du revenu net imposable, ce qui réduit votre base d’imposition. La TEOM, en revanche, est récupérable auprès du locataire : elle figure dans les charges locatives récupérables définies par le décret de 1987.

Pour un propriétaire non-résident percevant des loyers en France, la taxe foncière entre dans le calcul global de la rentabilité réelle de l’investissement. Sur un appartement de 50 m² loué 1 400 €/mois dans le 11e arrondissement (prix moyen : 10 800 €/m²), la taxe foncière de 800-1 200 € représente 5 à 7% du loyer annuel brut de 16 800 € : un poste modeste mais à intégrer dans le calcul.

Combien coûte par an la détention d’un bien à Paris ?

Entre 1 et 2 % de la valeur du bien par an, taxe foncière, taxe d’habitation sur résidence secondaire, charges de copropriété, assurance et frais de gestion compris. La taxe foncière n’est donc qu’un élément du coût annuel de détention d’un bien parisien. Pour un propriétaire non-résident, le tableau complet inclut la taxe foncière (500 à 4 000 €), la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (si applicable, 800 à 3 000 €), les charges de copropriété (2 000 à 8 000 € selon l’immeuble et les services), l’assurance habitation (200 à 600 €), et les éventuels frais de gestion si le bien est loué (6 à 10% des loyers). L’ensemble représente typiquement 1 à 2% de la valeur du bien par an : un niveau de frais de détention qui reste compétitif à l’échelle internationale.

Chez Home Select, nous accompagnons nos clients bien au-delà de la transaction : nos 16 chasseurs immobiliers ont développé depuis 2011 un réseau de gestionnaires, comptables et fiscalistes qui maîtrisent les spécificités des propriétaires non-résidents. La checklist de fin d’année pour propriétaires étrangers que nous détaillons dans un autre guide complète ce panorama fiscal annuel.

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