L'essentiel
En 2026, un propriétaire non-résident qui loue son bien parisien en saisonnier doit obtenir une autorisation de changement d'usage avec compensation, facturée 300 à 500 €/m² dans les arrondissements centraux, soit 12 000 à 20 000 € pour un 40 m² ; il n'y a pas de plafond en nuits pour une résidence secondaire (les 90 nuits par an ne visent que les résidences principales), et l'amende en cas de location sans autorisation atteint 100 000 € par logement. Les revenus sont imposés en France à 20 % minimum plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Home Select, chasseur d'appartement à Paris depuis 2011 avec 16 chasseurs et 1 200+ acquéreurs accompagnés, identifie les biens éligibles au changement d'usage ou déjà autorisés.
Points clés
- Pour un non-resident, un bien à Paris est par definition une résidence secondaire, ce qui impose une autorisation de changement d'usage pour la location saisonniere.
- Le cout de la compensation pour changement d'usage se situe entre 300 et 500 euros/m² dans les arrondissements centraux, soit 12 000 à 20 000 euros pour un 40 m².
- L'amende pour location saisonniere sans autorisation à Paris atteint 100 000 euros par logement.
- Les revenus de location saisonniere d'un non-resident sont imposes en France au minimum a 20 % plus 17,2 % de prelevements sociaux.
La location saisonnière à Paris est l’un des sujets les plus réglementés de l’immobilier français, et les règles sont encore plus contraignantes pour un propriétaire non-résident. Depuis la loi Le Meur de 2024, les conditions se sont durcies : compensation obligatoire pour les résidences secondaires, quotas communaux, et fiscalité alourdie.
Beaucoup de nos clients étrangers achètent à Paris avec l’idée de louer leur bien entre deux séjours. Voici la réalité réglementaire.
Résidence principale ou secondaire : qu’est-ce que ça change ?
Une résidence principale, occupée au moins 8 mois par an, se loue en meublé touristique 90 nuits par an au maximum, avec un simple enregistrement en mairie. Une résidence secondaire, cas de tout non-résident, n’a pas de plafond en nuits mais exige une autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie d’arrondissement.
Toute la réglementation parisienne repose sur cette distinction. La règle des 90 nuits est en vigueur depuis le 1er janvier 2025 : le plafond était de 120 jours jusqu’à fin 2024.
Combien coûte le changement d’usage à Paris ?
La compensation obligatoire se négocie entre 300 et 500 €/m² dans les arrondissements centraux (1er au 6e), soit 12 000 à 20 000 € pour un 40 m². Elle consiste à transformer un local commercial de surface équivalente en logement, dans le même arrondissement.
C’est le principal obstacle du dossier, et il est financier avant d’être administratif.
Des sociétés spécialisées vendent ces droits de commercialité. Mais le processus est long (3 à 6 mois), coûteux, et le nombre de droits disponibles diminue chaque année.
Qu’a changé la loi Le Meur de 2024 ?
La loi du 19 novembre 2024 a permis aux communes d’abaisser à 90 nuits le plafond applicable aux résidences principales, ce que Paris a fait au 1er janvier 2025, et de fixer un quota de meublés touristiques par quartier. Elle a aussi ramené l’abattement micro-BIC des meublés de tourisme non classés de 50 % à 30 %, avec un plafond de recettes abaissé de 77 700 € à 15 000 €.
L’obligation de DPE a par ailleurs été étendue aux locations de courte durée.
Pour un non-résident, l’impact principal est la réduction du nombre d’autorisations de changement d’usage délivrées par Paris. La tendance est clairement au durcissement.
La location meublée longue durée est-elle une meilleure option ?
Elle rapporte moins, 3 à 4 % de rendement brut contre 5 à 7 % en théorie pour le saisonnier, mais elle n’exige ni changement d’usage ni compensation. Le bail d’un an renouvelable ouvre le régime LMNP, avec un abattement micro-BIC de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes.
C’est le choix de beaucoup de propriétaires non-résidents : un revenu régulier, sans les coûts de gestion d’un turnover constant et sans le risque juridique.
Comment sécuriser un projet de location saisonnière à Paris ?
En traitant la question réglementaire dès la recherche du bien, pas après la signature : c’est le changement d’usage, et son coût de 300 à 500 €/m², qui décide de la rentabilité réelle. Un chasseur d’appartement identifie les biens éligibles au changement d’usage ou les immeubles déjà autorisés, ce qui évite d’acheter un logement inexploitable en saisonnier.
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Sources
Questions fréquentes
01 Un non-résident peut-il louer son appartement parisien sur Airbnb ?
C'est très encadré. Si le bien est une résidence secondaire (cas classique pour un non-résident), la location saisonnière à Paris nécessite une autorisation de changement d'usage auprès de la mairie, assortie d'une compensation. Il n'y a alors pas de plafond en nuits : la règle des 90 nuits par an, en vigueur depuis le 1er janvier 2025, ne s'applique qu'aux résidences principales.
02 Quelle est la fiscalité de la location saisonnière pour un non-résident ?
Les revenus sont imposés en France au minimum à 20 % plus les prélèvements sociaux de 17,2 %. Depuis la loi Le Meur, le régime micro-BIC d'un meublé de tourisme non classé ouvre un abattement de 30 % plafonné à 15 000 € de recettes annuelles, contre 50 % jusqu'à 77 700 € auparavant.
03 Que risque un non-résident qui loue sans autorisation à Paris ?
L'amende pour location saisonnière sans autorisation de changement d'usage à Paris atteint 100 000 € par logement, montant doublé par la loi Le Meur. La Ville de Paris contrôle activement et a infligé plus de 6 millions d'euros d'amendes en 2024. Le risque est réel.
04 Combien coûte le changement d'usage pour louer en saisonnier à Paris ?
Le principal coût est la compensation obligatoire : pour transformer un logement en meublé touristique, il faut acquérir des droits de commercialité en transformant un local commercial de surface équivalente en logement dans le même arrondissement. Comptez 300 à 500 €/m² dans les arrondissements centraux, soit 12 000 à 20 000 € pour un 40 m², les prix étant les plus élevés du 1er au 6e. Le processus dure 3 à 6 mois et le nombre de droits disponibles diminue chaque année. Beaucoup de non-résidents préfèrent la location meublée longue durée, plus simple et sans changement d'usage.
