L'essentiel
En 2026, Catherine Ziegler, chasseur d'appartement chez Home Select, a accompagné un couple résidant à Dunkerque dans l'achat d'un pied-à-terre de 2 pièces de 38 m² dans le 9e arrondissement de Paris, identifié via le réseau off-market et négocié de 335 000 € à 317 000 € soit 8 342 €/m², 5,4 % d'économie en 3 semaines. La mission a été menée en achat à distance avec visites filmées et comptes rendus techniques, un protocole que Home Select éprouve depuis 2011 pour ses 1 200+ acquéreurs, avec une négociation moyenne de 6 % sur le prix vendeur.
Points clés
- 2 pièces de 38 m2 acheté à 317 000 euros dans le 9e arrondissement en seulement 3 semaines
- Négociation de 5,4 % grâce à l'absence d'ascenseur et au DPE classe D
- Le protocole d'achat à distance avec visites filmées permet de décider sans déplacement
- Le 9e arrondissement, proche de deux gares TGV, est idéal pour un pied-à-terre provincial
Un couple résidant à Dunkerque a acquis un 2 pièces de 38 m² dans le 9e arrondissement de Paris en 3 semaines de recherche. Catherine Ziegler, chasseur d’appartement chez Home Select, a identifié le bien via le réseau off-market et négocié le prix de 335 000 € à 317 000 €, soit une économie de 5,4 %.
Fiche de la mission
- Chasseur : Catherine Ziegler
- Secteur : Paris 9e : Quartier Trudaine / Rochechouart
- Type de bien : 2 pièces, 38 m², 3e étage sans ascenseur
- Budget initial : 330 000 €
- Prix affiché du bien : 335 000 €
- Prix négocié : 317 000 € (−5,4 %)
- Durée de recherche : 3 semaines
- Profil acquéreur : couple cinquantenaire, résidence principale à Dunkerque
Pourquoi un couple de Dunkerque voulait-il un pied-à-terre à Paris ?
Pour ses séjours réguliers dans la capitale, où ses enfants étudiaient, et pour préparer une base de retraite. Après six mois de recherche en autonomie sur les portails, les biens intéressants partaient toujours avant qu’ils puissent organiser un déplacement.
Ce couple de cadres supérieurs vivait à Dunkerque depuis vingt ans : week-ends culturels, visites familiales et, à terme, un point d’ancrage parisien. Leur contrainte principale était la distance, les allers-retours Dunkerque-Paris pour visiter étant incompatibles avec leur rythme professionnel.
Comment chercher un appartement parisien sans pouvoir venir visiter ?
Avec un protocole d’achat à distance : chaque bien présélectionné fait l’objet d’une visite filmée et d’un compte rendu technique écrit, transmis dans les deux heures. En trois semaines, Catherine Ziegler a visité 9 appartements et envoyé 4 dossiers complets.
Le cahier des charges était serré : un 2 pièces entre 35 et 45 m², dans le 9e ou le 10e arrondissement (quartiers vivants, bien desservis par le métro et le TGV Gare du Nord), avec du cachet (parquet, moulures) et si possible un vis-à-vis limité. Le compte rendu couvrait l’état du bien, la copropriété, les charges, le DPE et l’environnement sonore : le couple validait ou écartait le bien à distance.
Que trouve-t-on à 317 000 € dans le quartier Trudaine du 9e ?
Un 2 pièces de 38 m² au 3e étage sans ascenseur d’un immeuble de 1890, soit 8 342 €/m² : parquet point de Hongrie, moulures, 2,90 m sous plafond, DPE classé D. Le bien n’a jamais été publié sur les portails.
Il comprend une chambre de 12 m² donnant sur cour, un séjour de 18 m² avec cheminée d’époque et deux fenêtres sur rue, une cuisine ouverte aménagée et une salle d’eau refaite en 2021. Le propriétaire, expatrié, l’avait mis en vente discrètement pour éviter les visites multiples. Catherine l’a identifié via une agence partenaire du 9e avec laquelle elle travaille régulièrement.
Comment l’absence d’ascenseur a-t-elle fait gagner 18 000 € dans le 9e ?
En réduisant le nombre d’acquéreurs possibles, donc la concurrence. Combinée au DPE classé D, elle a ramené le prix de 335 000 € à 317 000 €, soit 5,4 % de négociation.
Le prix affiché de 335 000 € représentait 8 816 €/m², déjà sous la médiane du 9e arrondissement (11 000 €/m² au millésime DVF d’avril 2026), un écart que l’absence d’ascenseur explique en grande partie. Deux éléments ont permis d’aller plus loin.
Le 3e étage sans ascenseur, d’abord, qui exclut une partie des acquéreurs potentiels et réduit la pression concurrentielle. Le DPE en D, ensuite, qui impliquait un investissement futur en isolation, estimé à 8 000-12 000 € pour les fenêtres et le plafond sous combles.
Catherine a présenté une offre à 310 000 € argumentée avec des comparables DVF. Après un échange avec le propriétaire via son agent, l’accord s’est fait à 317 000 €, soit 8 342 €/m². Le couple est venu à Paris pour une seule journée : visite de confirmation le matin, signature du compromis chez le notaire l’après-midi.
Que retenir d’un pied-à-terre off-market acheté en 3 semaines dans le 9e ?
Qu’un bien jamais publié se trouve par le réseau local, pas sur les portails, et qu’une contrainte physique comme l’absence d’ascenseur devient un levier de prix. Ici : 3 semaines de recherche, 18 000 € de négociation et un seul déplacement à Paris.
L’achat à distance fonctionne quand le chasseur est les yeux et les oreilles du client. Un tiers de nos mandats concernent des acquéreurs résidant hors d’Île-de-France ou à l’étranger. Le protocole de visite filmée et de compte-rendu technique permet de prendre des décisions rapides sans déplacement inutile. C’est l’un des avantages concrets d’un chasseur immobilier à Paris.
Le 9e arrondissement reste un excellent choix pour un pied-à-terre. Proche de deux gares TGV (Gare du Nord, Gare Saint-Lazare), vivant sans être touristique, avec un parc immobilier ancien de qualité, le 9e arrondissement offre un équilibre rare entre charme, praticité et potentiel de valorisation.
Un bien sans ascenseur est une opportunité de négociation. Au 3e étage, l’absence d’ascenseur décourage environ 30 % des acquéreurs potentiels, ce qui réduit la concurrence et donne une marge de négociation que les biens avec ascenseur n’offrent pas. Pour un couple actif qui utilise le bien quelques jours par mois, c’est un non-sujet.
Vous vivez en province et souhaitez acquérir un pied-à-terre à Paris ? Nos chasseurs d’appartement gèrent votre recherche de A à Z, avec un protocole d’achat à distance éprouvé. Décrivez votre projet →
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Sources
Questions fréquentes
01 Comment acheter un pied-à-terre à Paris quand on vit en province ?
Un chasseur d'appartement gère l'intégralité de la recherche à distance : sélection des biens, visites avec compte-rendu photo et vidéo, analyse technique, négociation. L'acquéreur ne se déplace que pour la visite de confirmation du bien retenu et la signature du compromis. Chez Home Select, 25 % de nos clients résident hors Île-de-France.
02 Quel budget prévoir pour un pied-à-terre à Paris en 2026 ?
Un 2 pièces de 35 à 45 m² se négocie entre 280 000 € et 450 000 € selon l'arrondissement et l'étage. Les arrondissements centraux (3e, 4e, 5e, 6e) et le 7e sont les plus demandés pour les pieds-à-terre. Le 9e et le 10e offrent un bon compromis qualité-prix avec des biens à partir de 300 000 €.
03 Un pied-à-terre à Paris est-il un bon investissement patrimonial ?
Un pied-à-terre à Paris combine usage personnel et valorisation patrimoniale. La plus-value moyenne constatée sur 10 ans à Paris est de 15 à 25 % selon les arrondissements. Le bien peut aussi être loué en meublé quand il n'est pas occupé, générant un rendement brut de 3 à 4 % en location classique, davantage en location courte durée si la réglementation locale le permet.
04 Un appartement sans ascenseur se négocie-t-il mieux à Paris ?
Oui. L'absence d'ascenseur, surtout à partir du 3e étage, décourage environ 30 % des acquéreurs potentiels, ce qui réduit la pression concurrentielle et ouvre une marge de négociation. Dans cette mission, le 2 pièces de 38 m² au 3e étage sans ascenseur dans le 9e a été négocié de 335 000 € à 317 000 €, soit 5,4 %, grâce à ce levier combiné au DPE classé D. Pour un couple actif qui occupe le bien quelques jours par mois en pied-à-terre, l'absence d'ascenseur est un non-sujet et devient un avantage à l'achat.
