Un dispositif très commenté cette semaine : le PTZ dit parentalité, inscrit à l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre et examiné en séance depuis le 13. L'idée séduit, elle épouse l'air du temps sur la natalité. Pour un couple parisien qui doit pousser les murs à l'arrivée d'un deuxième enfant, elle ne changera presque rien.

La raison tient en une ligne de zonage. Paris est en zone A bis, et dans cette zone, le PTZ ne finance que le neuf depuis 2024. Un quatre-pièces ancien dans le 15e, un haussmannien dans le 17e, un familial dans le 11e : rien de tout cela n'ouvre droit au dispositif, quels que soient les revenus de l'acquéreur ou son apport.

Ce numéro remet le PTZ parentalité à sa place, décrit ce que vit vraiment une famille parisienne qui s'agrandit, et désigne les trois leviers qui, eux, pèsent sur le projet : capacité d'emprunt, apport et négociation.

PTZ parentalité : ce que le PLF 2027 change pour une famille parisienne, ou pas

Le projet de loi de finances 2027 crée un PTZ réservé aux jeunes parents. L'annonce est forte, le dispositif réel plus modeste, et son effet à Paris pratiquement nul. Analyse pour un couple qui doit s'agrandir.

Le calendrier d'abord. Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, et son examen en séance publique a débuté le 13 octobre. Entre les deux, la commission des finances a adopté le 8 octobre un amendement MoDem portant le PTZ parentalité à 100 000 euros maximum, supprimant la condition de ressources et étendant l'éligibilité aux enfants de moins de 5 ans. Dès le lendemain, elle rejetait la première partie du budget : les modifications votées la veille ne constituent donc pas automatiquement le texte examiné dans l'hémicycle. Au 14 octobre, aucune banque ne peut accorder ce prêt. Le dispositif est en discussion, pas en vigueur.

Ce que prévoit la version gouvernementale tient en quelques lignes. L'article 7 crée une dérogation à la condition de primo-accession : à la date de l'offre, l'emprunteur doit justifier d'un enfant à naître ou de la charge effective d'un enfant de moins de trois ans. Un ménage ayant déjà bénéficié d'un PTZ peut y accéder une nouvelle fois, sous conditions de ressources, mais ce PTZ parentalité ne sera mobilisable qu'une seule fois par bénéficiaire. Le texte déposé ne fixe pas de montant spécifique : les chiffres de 100 000 ou 180 000 euros qui circulent dans la presse ne figurent pas dans l'article 7. Le PLF prévoit en parallèle de supprimer le plafond annuel de dépenses du PTZ, aujourd'hui fixé à 2,1 milliards d'euros.

Vient le zonage, et c'est là que l'affaire se joue pour Paris. Depuis 2024, en zones A, A bis et B1, le PTZ ne finance que le neuf. L'ancien avec travaux n'ouvre droit au dispositif qu'en zones B2 et C, c'est-à-dire pour l'essentiel la périphérie et la province. Paris relève de la zone A bis, comme sa petite couronne. Un appartement ancien dans le 11e, le 15e ou le 18e n'est donc pas éligible, quels que soient les revenus de l'acheteur, son apport ou le montant de ses travaux. Les plafonds d'opération en A bis, 225 000 euros pour un couple, 270 000 euros avec un enfant, achèvent de disqualifier la mesure dans la capitale : à 9 630 euros du mètre carré en moyenne au 1er octobre 2026 selon MeilleursAgents, ces montants couvrent une surface sans rapport avec un logement familial.

Prenons un cas de figure courant. Un couple trentenaire, un enfant, un deuxième à venir, propriétaire d'un trois-pièces de 61 mètres carrés acquis il y a six ans dans le 11e. Il vise un quatre-pièces ancien, proche de son immeuble. L'écart de prix est brutal : un trois-pièces parisien se négocie en moyenne 602 000 euros pour 61 mètres carrés, un quatre-pièces 1 077 000 euros pour 100 mètres carrés, soit un saut proche de 475 000 euros. Le PTZ parentalité, dans sa version actuelle, ne concerne pas leur projet, puisqu'ils achètent de l'ancien en zone A bis. En se tournant vers un programme neuf parisien éligible, le plafond d'opération rendrait le dispositif marginal au regard du prix réel.

Le vrai obstacle est ailleurs. Les quatre pièces et plus représentent moins de 15 % du parc immobilier parisien : la rareté est structurelle, et elle commande les délais comme les prix. À cette rareté s'ajoute le coût du crédit. En octobre 2026, les taux moyens après négociation s'établissent autour de 3,40 % sur 15 ans, 3,50 à 3,55 % sur 20 ans et 3,60 à 3,65 % sur 25 ans chez Meilleurtaux ; Cafpi relève 3,51 % sur 20 ans au 17 octobre, après deux hausses successives des taux directeurs de la BCE, désormais à 2,65 %. Le taux d'usure, fixé par la Banque de France à 5,40 % au 1er octobre pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus, laisse de la marge. Le coût mensuel, lui, reste la contrainte principale.

Que faire concrètement quand on vit cette équation ? Trois leviers pèsent, aucun ne dépend du PLF. La capacité d'emprunt se travaille avec un courtier avant même de visiter : connaître son enveloppe permet d'arbitrer entre arrondissement, surface et état du bien. L'apport, mobilisé en complément du prix de revente de l'actuel appartement, détermine le ticket réel accessible. Enfin, la négociation sur le bien visé reste le levier le plus souvent sous-estimé par les acquéreurs qui s'y aventurent seuls : à Paris, dans un marché où les ventes d'ancien ont progressé de 4 % sur un an entre mai et juillet 2026 selon les Notaires du Grand Paris, les écarts entre prix affiché et prix signé se jouent au cas par cas, et toujours sur des éléments précis du dossier.

Posez votre équation avant d'attendre un dispositif

Le piège, à chaque annonce fiscale ou budgétaire, consiste à suspendre un projet dans l'attente d'une mesure qui, pour un acquéreur parisien, ne joue presque jamais. Le PTZ parentalité en offre l'illustration : à Paris, en zone A bis, l'ancien n'y donne pas droit, et les plafonds d'opération, 225 000 euros pour un couple, 270 000 euros avec un enfant, restent sans rapport avec un quatre-pièces à 1 077 000 euros en moyenne.

Posez plutôt votre équation en trois étapes. D'abord, demandez à un courtier une simulation précise de capacité d'emprunt, aux taux d'octobre 2026 (autour de 3,51 % sur 20 ans) et avec le taux d'usure de 5,40 % en toile de fond. Ensuite, faites estimer votre bien actuel par deux professionnels indépendants, et retirez les frais de vente pour obtenir l'apport net disponible. Enfin, croisez cette enveloppe avec les arrondissements compatibles : à 9 630 euros du mètre carré en moyenne, 100 mètres carrés imposent des arbitrages de secteur.

Cette discipline change la décision. Elle vous dit si le projet se signe maintenant, s'il attend six mois de constitution d'apport supplémentaire, ou s'il appelle une révision du cahier des charges. Elle évite surtout de laisser une annonce politique dicter un calendrier qui, lui, ne dépend que de vous.

D'ici là, si un projet d'acquisition se précise, Home Select se tient à votre disposition pour un premier échange : ses chasseurs évaluent votre projet à l'aune du marché et vous livrent une lecture objective.