L'essentiel
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être loués comme résidence principale, les F suivront en 2028 et les E en 2034 ; à Paris ces biens se vendent avec une décote de 15 à 25 % par rapport à un équivalent classé D ou E, et la réforme du DPE 2026 a fait basculer environ 50 000 logements de G vers F. Home Select, chasseur d'appartement à Paris depuis 2011, évalue systématiquement le potentiel de rénovation des biens visités pour transformer cette décote en opportunité patrimoniale.
Points clés
- Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail ou d'un renouvellement de bail en résidence principale.
- Les logements classés F seront interdits à la location en 2028, et les E en 2034.
- Les biens classés G se vendent avec une décote de 15 à 25 % par rapport à un bien équivalent classé D ou E.
- La réforme du DPE 2026 a permis à environ 50 000 logements classés G de passer en F grâce au nouveau coefficient électrique.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique ne peuvent plus être proposés à la location comme résidence principale en France métropolitaine. Cette mesure, prévue par la loi Climat et Résilience de 2021, est la première étape d’un calendrier progressif : les logements classés F seront concernés en 2028, et les logements classés E en 2034. À Paris, cette interdiction modifie les stratégies des propriétaires et crée des opportunités pour les acheteurs.
Que dit exactement la loi sur les logements classés G ?
La loi Climat et Résilience interdit, depuis le 1er janvier 2025, tout nouveau bail et tout renouvellement de bail en résidence principale pour un logement classé G au DPE. Les baux en cours continuent jusqu’à leur terme et le locataire en place conserve ses droits.
Concrètement, un propriétaire bailleur d’un studio classé G ne peut plus signer de bail avec un nouveau locataire ni renouveler un bail existant.
Pour être qualifié de « décent », un logement doit respecter un seuil de performance énergétique croissant. Depuis 2023, la consommation d’énergie finale ne doit pas dépasser 450 kWh/m²/an. Depuis 2025, le logement doit afficher au moins la classe F au DPE. En cas de non-conformité, le locataire peut saisir le juge pour obtenir des travaux ou une réduction de loyer, et le propriétaire s’expose à des sanctions.
La réforme du DPE entrée en vigueur au 1er janvier 2026 a atténué l’impact de cette mesure. Environ 50 000 logements classés G ont basculé en F grâce au nouveau coefficient de conversion de l’électricité (1,9 au lieu de 2,3). Ces biens gagnent un sursis : ils ne seront soumis à l’interdiction de location qu’en 2028. Pour les propriétaires concernés, le nouveau DPE 2026 est à vérifier en priorité.
Quel effet l’interdiction a-t-elle sur le marché parisien ?
Elle pousse à la vente les bailleurs qui ne veulent pas ou ne peuvent pas rénover, et ces biens partent 15 à 25 % sous le prix d’un équivalent classé D ou E. L’offre supplémentaire ainsi libérée porte surtout sur des petites surfaces des arrondissements périphériques (18e, 19e, 20e).
Un studio classé G dans le 11e arrondissement se négocie ainsi 15 à 25 % en dessous du prix d’un bien équivalent classé D ou E. L’acheteur prend en charge la rénovation, mais bénéficie potentiellement des aides MaPrimeRénov’ et de l’éco-PTZ. Le calcul peut être avantageux : acheter un bien décote et le rénover pour un coût total inférieur au prix d’un bien déjà rénové.
Le gel des loyers constitue un autre effet. Depuis 2022, les logements classés F et G à Paris ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation de loyer, y compris au moment de la relocation. Cette contrainte pousse certains bailleurs à rénover pour retrouver la possibilité d’ajuster leur loyer au niveau du marché.
Faut-il acheter un logement classé G à Paris ?
Pour un acheteur de résidence principale prêt à mener les travaux, l’opération se défend : la décote DPE réduit le prix d’acquisition de 15 à 25 %, et le passage de G à D vaut ensuite une valorisation de 10 à 15 %. Les travaux sont par ailleurs en partie financés par les aides publiques.
L’interdiction de location a créé un segment de marché spécifique : des biens à rénover, vendus par des propriétaires bailleurs contraints.
Les points de vigilance existent. L’audit énergétique, obligatoire pour les ventes de logements F et G depuis avril 2023, donne une estimation des travaux nécessaires. En copropriété, les travaux sur l’enveloppe du bâtiment (isolation extérieure, remplacement des fenêtres) nécessitent un vote en assemblée générale. Et le calendrier est important : les logements classés F seront à leur tour interdits à la location en 2028.
Nos chasseurs d’appartement évaluent systématiquement le potentiel de rénovation des biens visités. Un bien classé G avec un DPE récent, dans une copropriété engagée dans un plan de travaux, peut être une excellente affaire. Un accompagnement professionnel permet de distinguer les opportunités des impasses.
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Sources
Questions fréquentes
01 Les logements classés G sont-ils vraiment interdits à la location depuis 2025 ?
Oui. Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G au DPE ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ou d'un renouvellement de bail en tant que résidence principale. L'interdiction s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de cette date. Les baux en cours restent valables jusqu'à leur terme.
02 Combien de logements sont classés G à Paris ?
Environ 3,9 millions de logements sont classés F ou G en France. À Paris, les petites surfaces chauffées au gaz ou au fioul sont les plus concernées. Toutefois, la réforme du DPE 2026 a permis à environ 50 000 logements classés G de passer en F grâce au nouveau coefficient électrique.
03 Un propriétaire peut-il vendre un logement classé G sans le rénover ?
Oui. L'interdiction concerne la location, pas la vente. Un propriétaire peut vendre un logement classé G, mais l'acheteur doit être informé de la classe énergétique et un audit énergétique est obligatoire pour les logements classés F et G depuis avril 2023. En pratique, les biens G se vendent avec une décote de 15 à 25 %.
04 Quand les logements classés F seront-ils interdits à la location ?
Les logements classés F seront interdits à la location en 2028, après les G interdits depuis le 1er janvier 2025, puis viendront les E en 2034. Ce calendrier progressif découle de la loi Climat et Résilience de 2021. À Paris, la réforme du DPE entrée en vigueur en 2026 a fait basculer environ 50 000 logements de G vers F grâce au nouveau coefficient de conversion de l'électricité (1,9 au lieu de 2,3), leur accordant un sursis jusqu'en 2028. Les propriétaires de passoires thermiques ont donc intérêt à anticiper soit la rénovation, soit la vente.
