L'essentiel
En octobre 2025, le chasseur Home Select a fait acquérir à un couple trentenaire un 3 pièces de 58 m2 à rénover dans le quartier du Canal Saint-Martin (Paris 10e), négocié de 475 000 € à 430 000 € (45 000 €, soit 9,5 %), en 8 semaines. Avec 70 000 € de travaux (1 207 €/m2) pour une valeur estimée après rénovation de 580 000 €, l'opération crée 80 000 € de valeur brute, dans un secteur où le marché rénové tourne autour de 10 000 €/m2 en 2026, au-dessus du prix médian du 10e arrondissement (9 400 €/m2). Home Select, cabinet fondé en 2011 et membre de la FCI, accompagne plus de 1 200 acquéreurs avec une négociation moyenne de 6 % du prix vendeur.
Points clés
- Un 3 pièces de 58 m2 à rénover dans le 10e a été acheté 430 000 euros, soit 9,5 % sous le prix affiché, pour une valeur estimée après travaux de 580 000 euros.
- Un appartement à rénover à Paris se négocie 15 à 25 % sous le prix du marché rénové.
- Le coût moyen d'une rénovation complète à Paris est de 1 200 à 1 800 euros/m2 en 2026.
- Le DPE classe F du bien a été utilisé comme levier de négociation face au calendrier réglementaire d'interdiction de location.
Un couple trentenaire a acquis un 3 pièces de 58 m² à rénover entièrement dans le quartier du Canal Saint-Martin, Paris 10e, pour 430 000 €. Catherine Ziegler, chasseur d’appartement chez Home Select, a identifié le potentiel du bien, estimé les travaux à 70 000 € et négocié le prix de 475 000 € à 430 000 €, soit une baisse de 9,5 %. Après rénovation, la valeur du bien est estimée à 580 000 €.
Fiche de la mission
- Chasseur : Catherine Ziegler
- Secteur : Paris 10e : Canal Saint-Martin / Jacques Bonsergent
- Type de bien : 3 pièces, 58 m², 2e étage sans ascenseur
- Budget initial : 550 000 € (achat + travaux)
- Prix affiché du bien : 475 000 €
- Prix négocié : 430 000 € (−9,5 %)
- Budget travaux réel : 70 000 € (1 207 €/m²)
- Coût total : 500 000 € (achat + travaux, hors frais de notaire)
- Valeur estimée après travaux : 580 000 €
- Durée de recherche : 8 semaines
- Profil acquéreur : couple trentenaire, deuxième achat
Pourquoi ce couple a-t-il choisi d’acheter à rénover près du canal Saint-Martin ?
Parce qu’à 550 000 € travaux compris, un bien en parfait état les aurait renvoyés vers des quartiers périphériques. Ils ont pris la stratégie inverse : acheter à rénover dans un quartier prisé et créer de la valeur par les travaux.
Ce couple trentenaire vendait son 2 pièces dans le 19e arrondissement et cherchait un 3 pièces pour accueillir son premier enfant à naître.
Le 10e arrondissement, secteur Canal Saint-Martin, était leur premier choix. Les 3 pièces rénovés dans ce quartier se négociaient autour de 10 000 €/m², au-dessus du prix médian du 10e (9 400 €/m²) et hors de leur budget en l’état. Mais les biens à rénover, souvent délaissés par les acquéreurs pressés, affichaient des décotes de 15 à 25 %.
Comment repérer un appartement à fort potentiel de travaux dans le 10e ?
Par une évaluation technique à chaque visite : état des murs porteurs (possibilité de redistribuer les pièces), vétusté de la plomberie et de l’électricité, qualité du parquet sous les revêtements, potentiel de luminosité après décloisonnement. Catherine Ziegler a adopté cette approche spécifique aux biens à rénover dès le premier jour de la mission.
Catherine travaille avec un réseau d’artisans partenaires qui interviennent pour des pré-chiffrages rapides, parfois en 48 heures, ce qui permet de formuler une offre argumentée avant que le bien ne parte.
La recherche a ciblé les biens dans leur jus des années 1970-1980, avec des espaces cloisonnés et une distribution ancienne. Ces biens sont les plus intéressants en termes de potentiel : une fois décloisonnés et rénovés, ils gagnent en luminosité et en valeur perçue.
Quel 58 m² a été trouvé, et pour quel chiffrage de travaux ?
Un 3 pièces au 2e étage d’un immeuble de 1900 sans ascenseur, à 3 minutes du canal Saint-Martin, dont la rénovation complète a été chiffrée à 70 000 € par un artisan partenaire en 48 heures. L’appartement n’avait pas été rénové depuis trente ans : cuisine fermée des années 1990, salle de bain vétuste, moquette au sol (parquet ancien en dessous), cloisons en placoplâtre ayant créé un couloir sombre et une chambre minuscule de 7 m².
Mais le potentiel était évident : murs porteurs uniquement en périphérie (redistribution libre), parquet chêne ancien récupérable sous la moquette, deux fenêtres sur rue avec une hauteur sous plafond de 2,85 m.
Le pré-chiffrage portait sur une rénovation complète : redistribution en 2 vraies chambres et séjour ouvert sur cuisine, refonte électricité et plomberie, salle de bain neuve, ponçage parquet.
De combien le DPE F et 70 000 € de travaux ont-ils fait baisser le prix ?
De 45 000 €, soit 9,5 % : le prix est passé de 475 000 € (8 190 €/m²) à 430 000 € (7 414 €/m²) après deux allers-retours. L’offre de départ à 420 000 € reposait sur trois éléments : le chiffrage travaux de 70 000 €, les comparables DVF pour des biens à rénover dans le secteur (7 200 à 7 800 €/m²) et le DPE classé F, contrainte réglementaire future.
Le prix du marché rénové dans le secteur Canal Saint-Martin tournait autour de 10 000 €/m², ce qui plaçait la valeur après travaux à environ 580 000 €. L’opération était donc viable si le prix d’achat descendait suffisamment.
Bilan de l’opération : achat 430 000 € + travaux 70 000 € = 500 000 € (hors frais de notaire). Valeur estimée après travaux : 580 000 €. Soit une création de valeur brute de 80 000 €.
Que retenir d’un achat à rénover qui crée 80 000 € de valeur ?
Acheter à rénover est une stratégie patrimoniale puissante à Paris. Ici, 430 000 € d’achat plus 70 000 € de travaux donnent un bien estimé 580 000 €, soit 80 000 € de valeur brute créée. La différence de prix entre un bien dans son jus et un bien rénové dans le même quartier peut atteindre 20 à 25 %. Quand le coût de rénovation est inférieur à cette décote, l’acquéreur crée de la valeur dès l’achat. C’est une stratégie que nos chasseurs maîtrisent, avec un réseau d’artisans permettant des chiffrages rapides avant l’offre.
Le 10e arrondissement récompense les acheteurs courageux. Le Canal Saint-Martin est l’un des secteurs les plus dynamiques de Paris, avec une valorisation régulière depuis dix ans. Mais les biens rénovés y sont chers et rares. Les biens à rénover, ignorés par les acquéreurs qui ne savent pas évaluer les travaux, sont les meilleures affaires du 10e arrondissement.
L’évaluation technique distingue le chasseur d’un simple apporteur de biens. Un agent immobilier vend ce qui existe. Un chasseur d’appartement voit ce qui pourrait exister. La capacité à projeter un bien rénové à partir d’un appartement vétuste, et à chiffrer cette projection, est une compétence que seul un professionnel expérimenté peut apporter.
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Sources
Questions fréquentes
01 Est-ce rentable d'acheter un appartement à rénover à Paris ?
Oui, à condition de maîtriser le budget travaux. Un appartement à rénover se négocie 15 à 25 % sous le prix du marché rénové à Paris. Avec une rénovation correctement budgétée (1 200 à 1 800 €/m² pour une rénovation complète), l'opération est financièrement avantageuse si la décote d'achat est supérieure au coût des travaux. Un chasseur d'appartement évalue cette équation avant chaque visite.
02 Comment estimer le coût de rénovation d'un appartement parisien ?
Les fourchettes indicatives en 2026 : rafraîchissement (peintures, sols) 400-600 €/m², rénovation intermédiaire (cuisine, salle de bain, électricité) 800-1 200 €/m², rénovation complète (redistribution, plomberie, tout refaire) 1 200-1 800 €/m². Ces chiffres varient selon l'état de départ, l'étage (accès chantier) et les contraintes de copropriété.
03 Un chasseur immobilier peut-il évaluer les travaux lors de la visite ?
Un chasseur expérimenté évalue les postes principaux dès la visite : état de l'électricité (normes NF C 15-100), plomberie (plomb, encastré ou apparent), murs porteurs (redistribution possible ou non), menuiseries et isolation. Il identifie les travaux obligatoires (mise aux normes, DPE) et les travaux d'amélioration. Pour les chiffrages précis, il met l'acquéreur en relation avec ses artisans partenaires avant le compromis.
04 Comment ce 3 pièces du 10e a-t-il été négocié de 45 000 € ?
Affiché 475 000 € (8 190 €/m2), le bien a été acquis à 430 000 € (7 414 €/m2), soit 45 000 € et 9,5 % de baisse. Le chasseur Home Select a argumenté son offre à 420 000 € avec trois éléments : le chiffrage des travaux à 70 000 €, les comparables DVF de biens à rénover du secteur (7 200 à 7 800 €/m2) et le DPE classe F du bien, contrainte réglementaire future. L'accord s'est conclu à 430 000 € après deux allers-retours. La négociation moyenne de Home Select est de 6 % du prix vendeur.
