L'essentiel
En janvier 2026, le chasseur Home Select a fait acquérir à une architecte d'intérieur un 3 pièces de 58 m2 avec terrasse de 15 m2 au dernier étage d'un immeuble Art déco du 14e arrondissement (secteur Alésia), trouvé en off-market via un gardien et négocié de 720 000 € à 685 000 € (35 000 €, soit 4,9 %), en 4 semaines après un an de recherche autonome. Moins de 5 % du parc parisien dispose d'une terrasse de plus de 10 m2, et ces biens se vendent 15 à 25 % plus cher au m2. Home Select, cabinet fondé en 2011 et membre de la FCI, accompagne plus de 1 200 acquéreurs avec une négociation moyenne de 6 % du prix vendeur.
Points clés
- Moins de 5 % du parc immobilier parisien dispose d'une terrasse de plus de 10 m2, et ce chiffre tombe à 2 % dans les arrondissements centraux.
- Un 3 pièces de 58 m2 avec terrasse de 15 m2 dans le 14e a été négocié à 685 000 euros, soit 4,9 % sous le prix demandé de 720 000 euros.
- Les biens avec terrasse se vendent en moyenne 15 à 25 % plus cher au m2 que les biens équivalents sans extérieur.
- Environ 30 % des appartements avec terrasse à Paris se vendent en off-market ou avant publication en ligne.
Une architecte d’intérieur cherchait depuis un an un appartement avec une vraie terrasse dans le sud de Paris. Le chasseur d’appartement Home Select a déniché un 3 pièces de 58 m² avec une terrasse de 15 m² au dernier étage d’un immeuble Art déco du 14e arrondissement, via un contact off-market, et l’a négocié à 685 000 euros contre 720 000 euros demandés.
Fiche de la mission
- Chasseur d’appartement : Home Select
- Secteur : Paris 14e arrondissement (Alésia - Montsouris)
- Type de bien : 3 pièces, 58 m² + terrasse 15 m², dernier étage
- Budget initial : 700 000 €
- Prix affiché : 720 000 € (off-market)
- Prix négocié : 685 000 € (-4,9 %)
- Durée de la recherche : 4 semaines (après 12 mois de recherche autonome)
- Profil acquéreur : Femme seule, 47 ans, architecte d’intérieur
Pourquoi un 2 pièces du 6e ne suffisait plus à cette architecte d’intérieur ?
Parce qu’il n’avait ni balcon ni terrasse, alors qu’elle recevait régulièrement ses clients à domicile. Nathalie, 47 ans, cherchait un appartement lumineux avec un véritable extérieur exploitable, idéalement une terrasse de plus de 10 m², dans le sud de Paris (5e, 6e, 13e ou 14e arrondissement), pour un budget de 700 000 €.
Après un an de recherche autonome et plus de 30 visites, elle n’avait trouvé que des biens avec de petits balcons de 3 à 4 m² ou des terrasses exposées nord. Les rares biens correspondant à ses critères étaient vendus avant qu’elle ne puisse se positionner.
Où trouver une terrasse de plus de 10 m² dans le sud de Paris ?
Hors des annonces : les appartements avec grande terrasse représentent moins de 2 % de l’offre parisienne et se vendent souvent avant publication. Le chasseur a donc activé son réseau de gardiens d’immeubles dans les secteurs Alésia, Denfert-Rochereau et Montsouris, et contacté les syndics gérant des copropriétés Art déco et des années 1930, dont les derniers étages disposent parfois de terrasses créées lors de surélévations.
En parallèle, une veille intensive sur les annonces classiques a permis d’identifier trois biens potentiels en deux semaines, tous écartés après analyse (terrasse sur rue bruyante, copropriété en difficulté financière, travaux de toiture imminents).
Quel dernier étage avec terrasse de 15 m² a été trouvé rue d’Alésia ?
Un 58 m² au 6e et dernier étage d’un immeuble Art déco de 1932, dont la terrasse de 15 m² exposée sud-ouest ouvre sur les toits du 14e avec la tour Montparnasse en arrière-plan. Il est sorti par un gardien d’immeuble contacté dès la première semaine, pour un propriétaire qui envisageait de vendre sans passer par une agence : la visite privée a été organisée dans les 48 heures.
Les 58 m² habitables comprenaient un séjour de 24 m² à double exposition est-ouest, deux chambres (11 et 9 m²), une cuisine ouverte et une salle de bains. La terrasse est accessible depuis le séjour.
Comment pondère-t-on une terrasse de 15 m² pour négocier ?
À 50 % de sa surface : les 58 m² habitables plus 7,5 m² de terrasse pondérée donnent 65,5 m², ce qui ramène les 720 000 € demandés (12 414 €/m² hors terrasse) à 10 992 €/m² pondéré. Sur cette base, les derniers étages avec terrasse du secteur Alésia se négociant entre 10 200 et 11 000 €/m² pondéré, le prix affiché était en haut de fourchette.
Le vendeur avait fixé ce prix sur les conseils d’un ami agent immobilier. L’absence d’ascenseur (6e étage) constituait par ailleurs un frein objectif à la revente. L’offre à 680 000 euros a été contre-proposée à 690 000, et l’accord final s’est fait à 685 000 euros, soit 35 000 € de baisse (4,9 %) et un prix sous le budget initial de Nathalie.
Comment acheter sur le micro-marché des terrasses parisiennes ?
Les biens rares se trouvent hors des circuits classiques. Cet appartement n’a jamais été publié sur aucun portail d’annonces. C’est le réseau de terrain du chasseur d’appartement, en l’occurrence un gardien d’immeuble, qui a permis d’y accéder en exclusivité. Notre article sur l’accès au marché off-market explique ces mécanismes en détail.
Un an de recherche autonome contre quatre semaines avec un chasseur immobilier. Ce cas illustre l’écart d’efficacité lorsque le critère de recherche est très spécifique. Sur un micro-marché comme celui des terrasses parisiennes, le volume d’offre est si faible que seule une approche proactive et multicanale produit des résultats. La page du 14e arrondissement détaille les spécificités de ce secteur.
La pondération de la terrasse est un outil de négociation. Comprendre comment le marché valorise les espaces extérieurs permet de formuler une offre argumentée. Un chasseur immobilier maîtrise ces conventions et les utilise pour obtenir un prix cohérent avec les transactions récentes. Notre guide pour visiter un appartement à Paris inclut les points de contrôle spécifiques aux terrasses.
Vous cherchez un appartement avec terrasse à Paris ? Décrivez votre projet : votre chasseur d’appartement active son réseau pour accéder aux biens rares avant leur mise en vente.
Découvrez notre équipe de chasseurs immobiliers qui accompagne vos projets.
Sources
Questions fréquentes
01 Quel pourcentage d'appartements parisiens disposent d'une terrasse ?
Moins de 5 % du parc immobilier parisien dispose d'une vraie terrasse (plus de 10 m²). Ce chiffre tombe à 2 % dans les arrondissements centraux. Les biens avec terrasse se vendent en moyenne 15 à 25 % plus cher au m² que les biens équivalents sans extérieur, et restent sur le marché deux fois moins longtemps.
02 Pourquoi faire appel à un chasseur immobilier pour trouver un bien avec terrasse à Paris ?
Les appartements avec terrasse à Paris représentent un micro-marché où la demande excède largement l'offre. Environ 30 % de ces biens se vendent en off-market ou avant même leur publication en ligne. Un chasseur d'appartement accède à ces opportunités grâce à son réseau de gardiens, syndics et agents immobiliers, et peut se positionner en quelques heures.
03 La terrasse est-elle comptabilisée dans la surface habitable ?
Non, une terrasse n'est pas incluse dans la surface habitable au sens de la loi Carrez. Elle n'entre pas non plus dans le calcul de la surface privative. En revanche, les professionnels de l'immobilier pondèrent généralement la surface de terrasse à 30 à 50 % de sa superficie pour estimer la valeur ajoutée au prix du bien.
04 Comment ce 3 pièces avec terrasse du 14e a-t-il été négocié de 35 000 € ?
Affiché 720 000 € (12 414 €/m2 hors terrasse), le bien a été acquis à 685 000 €, soit 35 000 € et 4,9 % de baisse. En pondérant la terrasse de 15 m2 à 50 %, la surface atteint 65,5 m2 et ramène le prix demandé à 10 992 €/m2 pondéré. Le chasseur Home Select a démontré que les derniers étages avec terrasse du secteur Alésia se négociaient entre 10 200 et 11 000 €/m2 pondéré et a utilisé l'absence d'ascenseur comme frein objectif. L'offre à 680 000 €, contre-proposée à 690 000 €, a abouti à 685 000 €. La négociation moyenne de Home Select est de 6 % du prix vendeur.
