5-pièces pour famille nombreuse dans le 11e : 125 m² entre Bastille et Nation

Une famille de six personnes, deux parents et quatre enfants de 4 à 14 ans, cherchait un appartement d’au moins 120 m² dans le 11e arrondissement sans quitter le quartier où les enfants étaient scolarisés. Le chasseur d’appartement Home Select a trouvé un 5-pièces de 125 m² entre Bastille et Nation, négocié à 1,05 M€ soit 70 000 € sous le prix demandé, après 13 semaines d’une recherche complexe.

Fiche de la mission

• Chasseur d’appartement : le chasseur Home Select
• Secteur : Paris 11e : Bastille / Nation / Charonne
• Type de bien : 5-pièces, 125 m², 2e étage avec ascenseur
• Budget initial : 1 150 000 €
• Prix négocié : 1 050 000 € (−6,2 % par rapport au prix affiché de 1 120 000 €)
• Durée de recherche : 13 semaines
• Profil acquéreur : famille nombreuse, 4 enfants (4, 7, 11 et 14 ans)

Pourquoi cette famille de six ne pouvait-elle pas quitter le 11e ?

Parce que ses quatre enfants, de 4 à 14 ans, fréquentaient des établissements situés entre Bastille et Nation : partir du 11e impliquait quatre changements d’école, impensable. La famille vivait dans un 4-pièces de 85 m² rue de la Roquette, quatre enfants dans trois chambres, l’aîné de 14 ans réclamant son espace.

Le couple avait cherché seul pendant 6 mois sans trouver : les 5-pièces de plus de 100 m² dans le 11e sont rares, et les quelques-uns disponibles partaient avant qu’ils ne puissent se positionner. Il lui fallait un chasseur immobilier capable de trouver l’impossible : un grand appartement familial dans l’un des arrondissements les plus denses de Paris.

Où trouver un appartement de plus de 100 m² dans le 11e arrondissement ?

Dans les immeubles haussmanniens des grands boulevards, Voltaire, Richard-Lenoir et Charonne : ce sont les seuls à proposer des surfaces supérieures à 100 m², qui représentent environ 3 % du stock total. Le 11e arrondissement est historiquement un quartier d’ateliers et de petits commerces, avec un parc immobilier dominé par des surfaces modestes.

Notre chasseur d’appartement a ajouté deux angles à ce ciblage. Le premier : surveiller les réunions de lots (deux appartements contigus vendus ensemble ou avec potentiel de réunion). Le second : contacter les syndics de copropriété pour identifier des ventes à venir non encore publiées.

En 13 semaines : 6 biens de plus de 100 m² identifiés (un exploit dans ce quartier), 4 visités, 2 offres déposées dont une refusée.

Que comprend ce 5-pièces de 125 m² du boulevard Voltaire ?

125 m² au 2e étage d’un immeuble haussmannien du boulevard Voltaire, avec ascenseur et gardien, affichés 1 120 000 € soit 8 960 €/m². Le plan : double séjour de 35 m² en enfilade avec deux cheminées décoratives, 4 chambres de 10 à 14 m² (dont une en accès direct depuis l’entrée, idéale pour l’adolescent), cuisine séparée de 12 m², salle de bains avec baignoire et douche, WC séparés.

Le bien avait été rénové en 2018 avec goût : parquet chêne dans toutes les pièces, peintures neutres, cuisine équipée. Les parties communes étaient impeccables. La copropriété avait achevé un ravalement en 2023, avec un fonds de travaux bien provisionné.

Comment le prix de ce 5-pièces est-il passé de 1,12 M€ à 1,05 M€ ?

Par 70 000 € de baisse, soit 6,2 %, obtenus sur deux leviers de négociation : un double séjour en enfilade peu fonctionnel pour une famille de quatre enfants, et des charges de copropriété de 4 800 €/an. Le bien correspondait pourtant parfaitement aux critères, ce qui est rare pour les grands appartements du 11e.

Le premier levier : le double séjour, très demandé en réception, obligeait à traverser le premier salon pour accéder au second, ce qui réduisait l’intimité. Le second : ces charges (gardien, ascenseur, entretien parties communes) pesaient sur le budget mensuel d’une famille déjà sollicitée par quatre scolarités.

L’analyse des transactions récentes boulevard Voltaire montrait un prix moyen de 8 400 €/m² pour des surfaces supérieures à 100 m². L’offre initiale à 1 020 000 € a été refusée. L’accord à 1 050 000 €, soit 8 400 €/m², a été obtenu en présentant un dossier de financement bouclé et un engagement de compromis sous 7 jours.

Que retenir de treize semaines de recherche pour une famille nombreuse ?

Treize semaines ont produit 6 biens de plus de 100 m² identifiés, 4 visites et un achat à 8 400 €/m². Les grands appartements dans le 11e existent, mais il faut savoir les trouver : avec seulement 3 % du parc au-dessus de 100 m², chaque opportunité compte. Un chasseur d’appartement qui surveille le marché quotidiennement pendant 13 semaines ne laisse rien passer, là où un particulier risque de manquer le bon bien par manque de réactivité.

Les familles nombreuses à Paris ne sont pas condamnées à partir en banlieue. Avec le bon accompagnement et un budget adapté, il est possible de rester dans son quartier tout en gagnant l’espace nécessaire. Le 11e arrondissement offre des solutions, à condition d’accepter un délai de recherche plus long que dans des arrondissements où les grandes surfaces sont plus courantes.

La persévérance est la qualité première d’un bon chasseur immobilier. Treize semaines de recherche pour un seul bien : c’est le prix à payer pour un résultat parfait. Un chasseur professionnel maintient le même niveau d’attention de la première à la treizième semaine, garantissant que la mission aboutit au meilleur résultat possible.

---

Vous êtes une famille nombreuse à Paris ? Contactez notre équipe pour trouver l’espace dont votre famille a besoin, dans le quartier que vous aimez.

---

Découvrez notre équipe de chasseurs immobiliers qui accompagne vos projets.