L'essentiel
En 2026, Home Select a accompagné une mère divorcée de deux enfants pour l'achat d'un 4 pièces de 78 m² dans le quartier Charonne (Paris 11e), identifié en off-market et jamais publié sur les portails. Affiché à 630 000 € (8 077 €/m²), le bien a été négocié à 600 000 €, soit 4,8 % sous le prix vendeur, avec un compromis signé en 10 jours. Chasseur immobilier parisien depuis 2011 et membre de la FCI, Home Select a accompagné plus de 1 200 acquéreurs, dont 20 à 25 % sur des biens off-market.
Points clés
- 4 pièces de 78 m2 dans le 11e acheté en off-market à 600 000 euros, soit 4,8 % de remise
- Le bien n'a jamais été publié sur les portails immobiliers, identifié via le réseau d'agences partenaires
- 20 à 25 % des biens proposés par Home Select proviennent du marché off-market
- Le secteur Charonne offre des prix 10 à 15 % inférieurs à Oberkampf ou République dans le 11e
Une mère de deux enfants a acquis un 4 pièces de 78 m² dans le quartier Charonne, Paris 11e, grâce à un bien identifié en off-market par un chasseur Home Select. Le bien, jamais publié sur les portails, a été négocié de 630 000 € à 600 000 €, soit une baisse de 4,8 %.
Fiche de la mission
- Chasseur : Home Select
- Secteur : Paris 11e : Charonne
- Type de bien : 4 pièces, 78 m², 2e étage avec ascenseur
- Budget initial : 650 000 €
- Prix affiché du bien : 630 000 € (off-market, prix vendeur)
- Prix négocié : 600 000 € (−4,8 %)
- Durée de recherche : 6 semaines
- Profil acquéreur : mère divorcée, deux enfants (7 et 10 ans)
Que cherchait cette mère de deux enfants après son divorce ?
Cette cliente cherchait un 4 pièces avec trois chambres, une pour elle et une pour chacun de ses deux enfants, dans un périmètre restreint autour du 11e et du 12e, avec un budget de 650 000 € frais de notaire compris. Cadre dans l’édition, elle venait de finaliser son divorce et devait quitter l’appartement conjugal du 12e arrondissement, sans éloigner ses enfants de leur école ni de leur père.
En budget net, elle pouvait aller jusqu’à 600 000 €. Ce budget rendait la recherche difficile dans le 12e, où les 4 pièces familiaux en bon état dépassent régulièrement ce seuil. Le 11e, et particulièrement le secteur Charonne, offrait des alternatives crédibles.
Comment trouver un 4 pièces off-market dans le quartier Charonne ?
La recherche a été concentrée sur le secteur Charonne-Faidherbe et menée en off-market : le chasseur Home Select a contacté directement ses agences partenaires du 11e pour leur signaler le profil de sa cliente, dossier financier solide, capacité de décision rapide, critères clairs. Charonne-Faidherbe est moins cher que le haut du 11e (Oberkampf, République) tout en restant à 10 minutes à vélo du 12e.
C’est une agence de la rue de Charonne qui a rappelé le chasseur au bout de quatre semaines. Un propriétaire souhaitait vendre son 4 pièces sans publicité, pour des raisons de discrétion (succession en cours). Il n’avait pas encore signé de mandat de vente mais avait donné son accord pour une visite avec un acquéreur sérieux.
Quel 4 pièces de 78 m² a été trouvé à Charonne ?
Le bien retenu était un 4 pièces de 78 m² au 2e étage d’un immeuble des années 1960 avec ascenseur, rénové en 2018 et classé C au DPE. Il offrait trois chambres (13, 11 et 9 m²), un séjour de 22 m² donnant sur une cour arborée, une cuisine fermée et équipée de 9 m², une salle de bain neuve et un WC séparé, avec parquet vitrifié et double vitrage.
L’environnement correspondait parfaitement au cahier des charges : école élémentaire à 200 mètres, ligne 9 (Charonne) à 5 minutes à pied, square de la Roquette accessible en 10 minutes.
Combien a été négocié sur ce 4 pièces off-market du 11e ?
Le prix est passé de 630 000 € à 600 000 €, soit 30 000 € et 4,8 % sous le prix vendeur, exactement le budget net de la cliente. Le chasseur s’est appuyé sur deux éléments : des charges de copropriété élevées (350 €/mois, incluant un gardien et un chauffage collectif au gaz) et un ravalement voté non encore appelé, estimé à 8 000 € pour ce lot.
Le propriétaire avait fixé 630 000 €, soit 8 077 €/m², quand le secteur Charonne affichait des prix moyens de 8 200 à 8 800 €/m² pour des biens comparables. Le prix demandé se situait donc déjà sous le marché : un effet classique des ventes off-market, où le vendeur privilégie la rapidité et la discrétion sur le prix maximal.
Le compromis a été signé en 10 jours, sans concurrence puisque le bien n’a jamais été publié.
Que retenir d’un achat off-market après une séparation ?
Le off-market n’est pas un mythe, c’est un canal d’achat concret. Ce 4 pièces n’est jamais apparu sur SeLoger, Leboncoin ni aucun portail, et le compromis a été signé en 10 jours sans un seul acquéreur concurrent. Sans le réseau du chasseur Home Select, cette cliente n’aurait jamais eu connaissance de ce bien. C’est le principe du marché off-market à Paris : des opportunités réelles, accessibles uniquement via un réseau actif.
Un divorce ne signifie pas un compromis sur la qualité de vie. Acheter seul après une séparation implique un budget réduit, mais pas nécessairement un appartement au rabais. Le chasseur d’appartement permet de compenser la pression financière par une recherche plus efficace, ciblée sur les secteurs où le rapport qualité-prix est optimal.
Charonne est l’un des meilleurs quartiers familiaux du 11e arrondissement. Moins médiatisé qu’Oberkampf ou République, le secteur Charonne-Faidherbe offre des prix au mètre carré inférieurs de 10 à 15 %, avec une vie de quartier authentique et un parc scolaire solide. C’est un conseil que nos chasseurs donnent systématiquement aux familles qui cherchent dans le 11e arrondissement.
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Sources
Questions fréquentes
01 Qu'est-ce qu'un bien off-market et comment y accéder à Paris ?
Un bien off-market est un appartement vendu sans publication sur les portails immobiliers (SeLoger, Leboncoin). Le vendeur confie la vente à un cercle restreint d'acheteurs, souvent via des agents ou chasseurs de confiance. Chez Home Select, 20 à 25 % des biens que nous proposons à nos clients proviennent du off-market, grâce à un réseau de plus de 500 contacts (agents, notaires, syndics) actif depuis 2011.
02 Le 11e arrondissement est-il adapté aux familles avec enfants ?
Le 11e est l'un des arrondissements les plus familiaux de Paris, notamment les secteurs Voltaire et Charonne. On y trouve un bon maillage d'écoles (maternelles et élémentaires), des squares arborés (Square Maurice-Gardette, Jardin Truillot), des commerces de proximité et une vie de quartier active. Les prix au m² pour des 4 pièces familiaux se situent entre 8 500 et 10 500 € selon le micro-quartier.
03 Comment un chasseur immobilier accède-t-il aux biens off-market ?
Un chasseur immobilier accède au off-market grâce à trois canaux : son réseau d'agences partenaires qui lui proposent des biens en avant-première, ses contacts directs avec des vendeurs potentiels (gardiens, syndics, notaires), et sa réputation auprès des agents qui savent que ses clients sont qualifiés et décisionnaires. Ce réseau se construit sur des années de présence active sur le terrain.
04 Combien peut-on négocier sur un bien off-market dans le 11e arrondissement ?
Sur une vente off-market, le vendeur privilégie souvent la discrétion et la rapidité au prix maximal, ce qui place déjà le prix sous le marché. Lors de cette mission, le 4 pièces de 78 m² du quartier Charonne était affiché à 630 000 € (8 077 €/m²) contre une moyenne de 8 200 à 8 800 €/m² pour des biens comparables. Home Select a néanmoins négocié à 600 000 € (4,8 % de remise) en s'appuyant sur les charges élevées (350 €/mois) et un ravalement voté non appelé estimé à 8 000 €. Le compromis a été signé en 10 jours, sans concurrence puisque le bien n'a jamais été publié.
