L'essentiel
En 2026, Home Select a accompagné un couple de primo-accédants vers l'achat d'un 3 pièces de 65 m² à Ménilmontant (Paris 20e) pour 480 000 €, soit 7 385 €/m², après une négociation de 38 000 € (7,3 %) menée en 6 semaines. Le dernier étage sans ascenseur d'un immeuble de 1905 a permis une décote de 10 à 15 % par rapport aux biens comparables. Chasseur immobilier parisien depuis 2011, membre de la FCI, Home Select pratique 6 % de négociation moyenne et a accompagné plus de 1 200 acquéreurs (4,8/5 sur Google).
Points clés
- 3 pièces de 65 m2 dans le 20e acheté 480 000 euros, négocié 7,3 % sous le prix affiché
- Couple de primo-accédants locataires depuis 8 ans avec 95 000 euros d'apport
- Dernier étage sans ascenseur : décote de 10 à 15 % mais luminosité et vue panoramique
- 20e arrondissement : avec le 19e, l'un des derniers à offrir des 3 pièces sous 500 000 euros (8 400 euros/m2 en médian DVF)
Un couple de trentenaires locataires depuis huit ans est devenu propriétaire d’un 3 pièces de 65 m² dans le quartier Ménilmontant du 20e arrondissement, acquis à 480 000 € après une négociation de 38 000 € (7,3 %). Le chasseur d’appartement Home Select a mené cette recherche en 6 semaines.
Fiche de la mission
- Chasseur : chasseur d’appartement Home Select
- Secteur : Ménilmontant / Père-Lachaise, Paris 20e
- Type de bien : Appartement 3 pièces, 65 m², 5e étage sans ascenseur
- Budget initial : 520 000 €
- Prix négocié : 480 000 € (affiché à 518 000 €)
- Durée de la recherche : 6 semaines
- Profil acquéreur : Couple, 31 et 33 ans, primo-accédants, locataires dans le 20e
Comment ce couple locataire depuis huit ans a-t-il constitué 95 000 € d’apport ?
En épargnant méthodiquement pendant huit ans de location à 1 350 € par mois dans le 20e, jusqu’à obtenir un accord de principe bancaire pour un prêt sur 25 ans. Antoine et Julie occupaient ce 2 pièces depuis 2018. Leur objectif : rester dans le 20e, un quartier qu’ils aimaient pour son atmosphère villageoise, et passer d’un 2 pièces locatif à un 3 pièces en propriété pour préparer l’arrivée d’un premier enfant. Après trois mois de recherches autonomes sans résultat, offres refusées, biens partis avant visite, ils ont décidé de confier leur projet à un chasseur d’appartement.
Pourquoi le triangle Ménilmontant, Père-Lachaise et Gambetta pour un 3 pièces ?
Parce que c’est le secteur le plus recherché du 20e, pour son charme et sa proximité avec le 11e, et que le budget d’Antoine et Julie y permettait des 3 pièces de 60 à 70 m². La contrepartie : des étages élevés sans ascenseur, compromis fréquent dans cet arrondissement où le bâti ancien domine. La stratégie a combiné veille quotidienne, visites express (sous 24 heures) et prospection auprès des agences du quartier. Notre chasseur a également contacté des propriétaires bailleurs identifiés via les annonces de location pour détecter d’éventuels projets de vente.
Que vaut un dernier étage sans ascenseur de 65 m² à Ménilmontant ?
480 000 €, soit 7 385 €/m², contre une médiane DVF de 8 400 €/m² pour les 3 pièces du 20e : 12 % sous le marché, en contrepartie de la montée à pied. L’appartement retenu se situe au 5e et dernier étage d’un immeuble de 1905 sans ascenseur, dans une rue pavée calme entre Ménilmontant et Père-Lachaise. Les 65 m² offrent un séjour de 24 m² baigné de lumière grâce à une double exposition est-ouest et une hauteur sous plafond de 3,10 m. Deux chambres de 13 et 11 m², une cuisine fermée de 8 m² et une salle de bains avec baignoire complètent le plan. L’atout majeur : une vue panoramique sur les toits de Paris depuis le séjour et la chambre principale. Les charges sont modestes (110 € par mois), caractéristiques des petites copropriétés du 20e.
De combien le prix de ce 3 pièces du 20e est-il descendu en un seul échange ?
De 38 000 €, soit 7,3 % : affiché 518 000 €, il est parti à 480 000 € après une unique offre à 470 000 €, accord bancaire en pièce jointe. Le bien était affiché à 518 000 €, soit 7 969 €/m². Notre chasseur a relevé que l’absence d’ascenseur au 5e étage génère une décote de 10 à 15 % par rapport à un bien comparable avec ascenseur. Les transactions récentes dans le quartier confirmaient des prix de 7 000 à 7 600 €/m² pour des derniers étages sans ascenseur. L’offre a été présentée à 470 000 €, avec l’accord bancaire en pièce jointe. Le vendeur, un investisseur souhaitant liquider un actif locatif, a accepté 480 000 € (7 385 €/m²) après un seul échange. La négociation de 38 000 € a été facilitée par le profil du vendeur, davantage sensible à la certitude de la transaction qu’au dernier euro.
Le 20e est-il encore l’un des derniers arrondissements sous 500 000 € pour un 3 pièces ?
Oui, avec le 19e : à 8 400 €/m² en médian DVF contre 9 900 €/m² pour Paris, ce sont les deux arrondissements où un 3 pièces sous 500 000 € reste courant. Cette fenêtre se referme progressivement avec la gentrification du quartier. Trois enseignements se dégagent de cette mission.
Huit ans de location ne sont pas du temps perdu quand on constitue un apport solide. Antoine et Julie ont épargné méthodiquement pendant leurs années de location. Cet apport de 95 000 € leur a permis de décrocher un financement avantageux et de se positionner avec crédibilité face aux vendeurs.
Le dernier étage sans ascenseur est une niche sous-exploitée. Beaucoup d’acquéreurs écartent ce type de bien par principe. Pourtant, un 5e étage dans le 20e offre lumière, vue et calme à un prix inférieur de 10 à 15 % aux biens avec ascenseur. Pour un couple jeune sans contrainte de mobilité, c’est un arbitrage pertinent.
Le 20e arrondissement reste, avec le 19e, l’un des derniers à offrir des 3 pièces sous 500 000 €. Les primo-accédants qui agissent maintenant avec l’aide d’un chasseur immobilier bénéficient encore de prix accessibles et d’un fort potentiel de plus-value à moyen terme.
Vous êtes locataire et prêt à devenir propriétaire à Paris ? Contactez Home Select pour être accompagné par un chasseur d’appartement qui connaît votre quartier.
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Sources
Questions fréquentes
01 Le 20e arrondissement est-il un bon investissement immobilier en 2026 ?
Le 20e est l'un des arrondissements à plus fort potentiel de valorisation. Les prix, entre 7 500 et 9 500 €/m² selon le quartier, restent inférieurs d'environ 20 % au prix moyen parisien : 8 800 €/m² de moyenne DVF dans le 20e, contre 11 100 €/m² pour Paris. La rénovation urbaine, l'arrivée de nouveaux commerces et l'attractivité croissante de Ménilmontant et Belleville tirent les prix à la hausse.
02 Combien faut-il d'apport pour acheter un 3 pièces dans le 20e ?
Pour un 3 pièces entre 450 000 € et 550 000 € dans le 20e, les banques demandent généralement un apport de 10 à 15 % du prix, soit 45 000 € à 82 500 €. Les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien) s'ajoutent, portant l'apport idéal à 80 000 - 120 000 €.
03 Un chasseur immobilier vaut-il le coût pour un achat dans le 20e arrondissement ?
La négociation obtenue par le chasseur couvre largement ses honoraires. Sur cette mission, les 38 000 € négociés dépassent les frais du chasseur d'appartement. Au-delà du prix, le gain de temps et la sécurisation technique de l'achat représentent une valeur difficilement quantifiable.
04 Combien de temps faut-il à un chasseur pour trouver un 3 pièces dans le 20e ?
Sur cette mission, Home Select a trouvé le 3 pièces en 6 semaines, après trois mois de recherche solo infructueuse du couple. Le délai moyen de Home Select est de 45 jours sur l'ensemble de ses missions. La rapidité repose sur une veille quotidienne, des visites express sous 24 heures et la prospection directe auprès des agences et des propriétaires bailleurs du quartier. Un accord bancaire de principe prêt a aussi permis de se positionner vite face au vendeur, et d'obtenir 38 000 € de négociation (7,3 %).
