L'essentiel
À Paris en 2026, le Droit de Préemption Urbain (DPU) permet à la Ville d'acheter un bien en priorité dans un délai de 2 mois après la Déclaration d'Intention d'Aliéner déposée par le notaire, mais il est exercé dans moins de 1 % des transactions et vise surtout les immeubles entiers. La condition suspensive de non-préemption protège l'acheteur, qui récupère son dépôt sans pénalité. Chasseur d'appartement à Paris depuis 2011, Home Select sécurise chaque étape de la transaction pour ses clients, avec une note de 4,8/5 sur Google.
Points clés
- Le Droit de Préemption Urbain (DPU) permet à la mairie de Paris d'acheter un bien en priorité dans un délai de deux mois après la Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA).
- À Paris, le DPU est exercé dans moins de 1 % des transactions et cible principalement les immeubles entiers dans les secteurs en mutation urbaine.
- La condition suspensive de non-préemption est systématiquement incluse dans les compromis de vente, protégeant l'acheteur en cas de préemption.
- Le droit de préemption du locataire ne s'applique qu'en cas de congé pour vente donné par le propriétaire, pas en cas de vente du bien occupé.
Qu’est-ce que le droit de préemption ?
Le droit de préemption permet à une collectivité publique (commune, département, État) ou à certains bénéficiaires désignés (locataire, co-indivisaire) d’acheter un bien immobilier en priorité, aux conditions de la vente conclue entre le vendeur et l’acquéreur initial. Autrement dit, même si vous avez signé un compromis, la commune peut se substituer à vous et acheter le bien à votre place, au prix convenu.
À Paris, ce droit s’exerce presque toujours au profit de la Ville, dans le cadre du Droit de Préemption Urbain, et il concerne moins de 1 % des transactions.
Quels droits de préemption existent à Paris ?
Quatre droits de préemption coexistent à Paris : le DPU de la Ville, le DPU renforcé, celui du locataire et celui de la SAFER. Le premier couvre l’ensemble du territoire parisien et donne à la mairie deux mois pour se prononcer sur chaque vente.
Le Droit de Préemption Urbain (DPU) : la Ville de Paris dispose d’un DPU sur l’ensemble de son territoire. Chaque vente est notifiée à la mairie via une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) déposée par le notaire. La mairie a deux mois pour se prononcer.
Le DPU renforcé : dans certaines zones définies par délibération du Conseil de Paris, le DPU est renforcé. Il s’étend alors à des opérations normalement exemptées (ventes de lots de copropriété, donations entre vifs).
Le droit de préemption du locataire : en cas de vente d’un logement loué vide, le locataire dispose d’un droit de préemption. Le propriétaire doit lui proposer le bien en priorité, avec un préavis de 6 mois avant la fin du bail.
Le droit de préemption SAFER : concerne les biens agricoles, peu fréquent à Paris intra-muros mais applicable dans certaines communes d’Île-de-France.
Comment se déroule la procédure de préemption ?
Après signature du compromis, le notaire adresse une DIA à la mairie, qui dispose alors de deux mois pour répondre. Trois réponses sont possibles : la mairie renonce (cas le plus fréquent, la vente se poursuit normalement), elle accepte au prix (elle se substitue à l’acquéreur), ou elle propose un prix inférieur (le vendeur peut accepter, refuser, ou saisir le juge de l’expropriation).
Cette déclaration mentionne le prix, les conditions de la vente et la description du bien. L’absence de réponse dans le délai de deux mois vaut renonciation : la vente se conclut normalement.
En pratique à Paris, le DPU est exercé dans moins de 1 % des transactions. La ville cible principalement les immeubles entiers dans les secteurs en mutation urbaine, les locaux destinés à des équipements publics et les logements dans les zones de forte tension locative.
La préemption retarde-t-elle votre achat ?
Oui, de deux mois au maximum : c’est le délai de réponse de la mairie à la DIA, qui s’ajoute au calendrier global de la vente. En pratique, la plupart des mairies répondent dans les 4 à 6 semaines, et la préemption elle-même reste rarissime.
La condition suspensive de non-préemption est systématiquement incluse dans les compromis de vente. Si la mairie préempte, l’acquéreur récupère son dépôt de garantie sans pénalité.
FAQ
La mairie exerce-t-elle souvent son droit de préemption à Paris ?
Très rarement sur les lots de copropriété. La préemption concerne principalement les immeubles entiers et les biens à fort enjeu urbain. Sur les transactions d’appartements individuels, le risque est infime.
Le locataire a-t-il un droit de préemption si le logement est vendu occupé ?
Le droit de préemption du locataire ne s’applique qu’en cas de congé pour vente donné par le propriétaire. Si le bien est vendu occupé (le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur), le locataire n’a pas de droit de préemption.
Comment savoir si mon bien est dans une zone de préemption ?
La note de renseignement d’urbanisme le précise. Votre notaire vérifie systématiquement ce point. À Paris, la quasi-totalité du territoire est couverte par le DPU simple.
Combien de temps dure la procédure de préemption ?
La mairie a 2 mois pour répondre à la DIA. En l’absence de réponse, la préemption est réputée non exercée et la vente peut se conclure.
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Sources
Questions fréquentes
01 La mairie de Paris exerce-t-elle souvent son droit de préemption ?
Très rarement sur les lots de copropriété. Le DPU est exercé dans moins de 1 % des transactions à Paris et concerne principalement les immeubles entiers et les biens à fort enjeu urbain. Sur les transactions d'appartements individuels, le risque est infime.
02 Le locataire a-t-il un droit de préemption si le logement est vendu occupé ?
Non. Le droit de préemption du locataire ne s'applique qu'en cas de congé pour vente donné par le propriétaire. Si le bien est vendu occupé et que le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur, le locataire n'a pas de droit de préemption.
03 Combien de temps dure la procédure de préemption à Paris ?
La mairie dispose de 2 mois pour répondre à la Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) déposée par le notaire. En l'absence de réponse dans ce délai, la préemption est réputée non exercée et la vente peut se conclure normalement.
04 Comment savoir si un bien est dans une zone de préemption ?
La note de renseignement d'urbanisme le précise. Votre notaire vérifie systématiquement ce point lors de la vente. À Paris, la quasi-totalité du territoire est couverte par le Droit de Préemption Urbain (DPU) simple.
