Un 3 pièces lumineux dans le 9e : 68 m² négociés à 635 000 € près de la Nouvelle Athènes

Un couple de trentenaires a acheté un 3 pièces haussmannien de 68 m² au 4e étage avec ascenseur dans le quartier de la Nouvelle Athènes, 9e arrondissement de Paris, pour 635 000 €, soit 9 338 €/m². Catherine Ziegler, chasseur d’appartement chez Home Select, a négocié le bien 5,2 % sous le prix affiché de 670 000 €. La mission a duré six semaines.

Fiche de la mission

• Chasseur : Catherine Ziegler
• Secteur : Paris 9e, quartier Nouvelle Athènes
• Type de bien : 3 pièces haussmannien, 4e étage avec ascenseur
• Budget : 680 000 €
• Prix négocié : 635 000 € (affiché à 670 000 €)
• Surface : 68 m² (loi Carrez)
• Durée de la recherche : 6 semaines
• Profil acquéreur : Couple trentenaire, CDI, primo-accédants

Que voulaient ces primo-accédants entre les Martyrs et Saint-Georges ?

Un 3 pièces dans un périmètre très restreint du 9e arrondissement, entre la rue des Martyrs et la place Saint-Georges, pour un budget de 680 000 €. Deux mois de recherche en solo leur avaient fait perdre deux biens avant même qu’ils puissent organiser une visite.

Julie et Antoine, tous deux cadres dans le secteur de l’édition, louaient un 2 pièces de 42 m² dans le 10e arrondissement depuis cinq ans. Avec un premier enfant en projet, ils visaient ce quartier parce qu’il correspondait à leur mode de vie, proximité des théâtres, librairies et restaurants, et leur laissait un trajet court vers leurs bureaux respectifs. Le rythme de publication des annonces et la rapidité des ventes du secteur les dépassaient : ils ont confié leur recherche à un chasseur immobilier pour gagner en réactivité.

Comment écarter 5 biens sur 8 avant même de les visiter dans le 9e ?

Par l’analyse des plans cadastraux et des orientations : sur huit biens présélectionnés en six semaines, Catherine Ziegler en a écarté cinq sans visite et n’en a proposé que trois au couple, sur deux demi-journées. Le critère discriminant était la luminosité, le couple refusant les rez-de-chaussée et les étages bas côté cour, ce qui éliminait d’emblée 60 % de l’offre disponible dans le budget.

Catherine connaît le 9e arrondissement dans le détail : elle y a conclu plus de 40 transactions au fil de ses missions chez Home Select. Sa stratégie a combiné trois leviers : la surveillance quotidienne des nouveaux mandats sur les portails professionnels, l’activation de ses contacts directs avec six agences du quartier, et la veille sur les ventes entre particuliers.

À quoi ressemble le haussmannien de 68 m² retenu dans le 9e ?

Un 4e étage avec ascenseur dans un immeuble de 1880, avec 3,10 m sous plafond, parquet en point de Hongrie d’origine, moulures et rosaces intactes. Il comprend une entrée, un double séjour de 28 m² avec cheminée en marbre et deux fenêtres sur rue, une chambre de 14 m² côté cour (calme), une cuisine séparée de 10 m², une salle de bains et un WC indépendant.

Le bien était en bon état de présentation mais la cuisine et la salle de bains dataient des années 1990. Le couple prévoyait un budget travaux de 25 000 € pour rénover ces deux pièces.

Quel prix au m² a été payé pour ce haussmannien du 9e ?

9 338 €/m², soit 635 000 € pour 68 m², après une baisse de 35 000 € (5,2 %) sur les 670 000 € affichés. C’est un prix inférieur au médian DVF du 9e arrondissement, qui s’établit à 11 000 €/m² en 2026.

Catherine a structuré une offre à 625 000 € en s’appuyant sur les travaux nécessaires dans la cuisine et la salle de bains, les charges de copropriété légèrement supérieures à la moyenne du quartier (ravalement voté, appel de fonds prévu), et les prix de vente récents d’appartements comparables dans le secteur. Le vendeur, pressé par un projet d’achat en province, a répondu avec une contre-offre à 640 000 € avant l’accord final. Le compromis a été signé dans la semaine, avec un dossier de financement déjà validé par la banque du couple : un point sur lequel Catherine avait insisté dès le lancement de la mission.

Que retenir d’un premier achat mené en six semaines dans le 9e ?

La réactivité décide de tout dans le 9e arrondissement. Six semaines ont suffi là où deux mois de recherche autonome avaient laissé filer deux biens. Les appartements de qualité dans le 9e se vendent en moins de deux semaines. Un chasseur d’appartement qui surveille le marché quotidiennement et dispose de contacts directs avec les agences du quartier permet de visiter dans les 48 heures suivant la mise en vente. Sans cette réactivité, Julie et Antoine auraient manqué ce bien comme les deux précédents. C’est l’avantage d’un mandat de recherche exclusif.

Avoir son financement prêt renforce la position d’acheteur. Catherine demande systématiquement à ses clients d’obtenir une attestation de financement avant le début de la recherche. Dans un marché concurrentiel, un dossier complet présenté le jour de l’offre rassure le vendeur et peut faire la différence face à un acheteur concurrent dont le financement n’est pas encore calé. C’est un des points clés du compromis de vente.

La connaissance fine d’un arrondissement évite les visites inutiles. Sur huit biens présélectionnés, Catherine en a écarté cinq avant visite grâce à sa connaissance des immeubles, des orientations et des nuisances potentielles. Le couple n’a visité que trois appartements, tous pertinents, ce qui a permis de conclure en six semaines sans épuisement ni doute. Cette expertise de terrain est au cœur du métier de chasseur immobilier dans le 9e.

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